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Wissenswertes, Kurzmeldungen

Kauf und Unterhalt einer Immobilie: Was Hausbesitzer dem Fiskus zahlen müssen


Immobilien, Lanzarote, 37°
Wer ein Haus kaufen oder verkaufen will, muss auf verschiedene Dinge achten. Foto: Lanzarote37°


So wie auch in Deutschland für den Kauf und å einer Immobilie Steuern und Gebühren bezahlt werden müssen (Grundsteuer, Einkommensteuer, Anliegergebühren, Müllgebühren, Niederschlagsabgabe...), so verlangt auch der spanische Fiskus von Immobilienbesitzern verschiedenste Steuern und Abgaben. Diese Verpflichtungen sind nur teilweise abhängig davon, ob sie ihren Wohnsitz in Spanien haben, ihr Haus dauerhaft selbst bewohnen, ob sie ihr Eigentum nur für wenige Wochen im Jahr genießen und für den Rest des Jahres leer stehen lassen, oder ob sie Ihr Haus oder Teile ihres Hauses ganzjährig oder temporär vermieten.

Heim  und  Herd sind Goldes Wert, sagt ein Sprichwort, und Hausbesitzer, die sich in Erinnerung rufen, was für drastische Einbußen viele "Wert"-Papierbesitzer im  Nachgang der Finanzkrise 2008 hinnehmen mussten, wird zwar schmerzen, dass auch ihre Immobilien nicht mehr zu demselben Wert loszuschlagen sind wie vor der Finanzkrise, aber immerhin bleibt Hoffnung auf Erholung, und wer nicht verkaufen muss oder will, der darf sich gelassen auf seine Terrasse setzen und die Sonne genießen.

Ganz ohne Verpflichtung allerdings geht es nicht: Der spanische Staat hält sowohl beim Immobilienkauf als auch beim Immobilienerwerb die Hand auf. Im Folgenden ein Überblick über die beim Immobilienerwerb und Immobilienunterhalt in Spanien relevanten Steuerarten:

Steuern beim Kauf einer Immobilie
Wer eine Immobilie in Spanien erwirbt, hat zwei Steuern zu bezahlen: die Grunderwerbssteuer und die Umsatzsteuer.
Die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) hat ein Hauskäufer bei Abschluss eines Immobilienkaufs zu bezahlen. Sie beträgt auf den Kanaren derzeit 6,5 % des Kaufpreises.

Wenn jemand einen Neubau direkt von einem Bauträger kauft, zahlt er keine Grunderwerbssteuer, sondern die spanische Umsatzsteuer, die sogenannte Impuesto sobre el Valor Añadido, kurz I.V.A., auf den Kanaren  - wegen der besonderen Steuersituation - I.G.I.C. genannt, kurz Impuesto General Indirecto Canario. Sie beträgt derzeit 4%.

Dazu kommt für den Käufer noch die sogenannte Beurkundungs-, Stempel- oder Übertragungssteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Sie beläuft sich auf den Kanaren auf 0,5% der Immobilienübertragung.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie
Beim Verkauf einer Immobilie fallen Einkommens- und Wertzuwachssteuer an.
Seit vergangenem Jahr muss ein nicht in Spanien ansässiger Verkäufer eines Hauses beim Verkauf seiner Immobilie eine Einkommenssteuer von 19% (vormals 18%) auf den erzielten Veräußerungsgewinn zahlen. Dies regelt das ‚Einkommenssteuergesetz für Nicht-Residenten’ (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR). Der Veräußerungsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen dem vormals gezahltem Kaufpreis und dem durch den Weiterverkauf erzielten Kaufpreiserlös.

Außerdem fällt jedem Eigentümerwechsel von städtischen Grundstücken (suelo urbano) zusätzlich die gemeindliche Wertzuwachssteuer an, die sogenannte Plusvalía municipal. Die Höhe dieser Steuer variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Laut Gesetz hat der Verkäufer die Plusvalía zu tragen.

Steuerliche Besonderheiten
Käufer von Immobilien in Spanien sind dazu verpflichtet, 3% des vereinbarten Kaufpreises zurückzubehalten und direkt an die spanische Staatskasse einzuzahlen - unabhängig davon, ob sie in Spanien ansässig (residente) sind oder nicht. Dieser Steuerrückbehalt oder Quellenabzug (Retención) gilt als Steuervorauszahlung auf die Einkommenssteuer, welche der Verkäufer auf den aus dem Immobilienverkauf erzielten Veräußerungsgewinn zu zahlen hat. Sollten die einbehaltenen 3% des Kaufpreises nicht der zu zahlenden Einkommenssteuer von 18%  bzw. 19% auf den realisierten Gewinn entsprechen, hat der Verkäufer die Möglichkeit, zu viel Gezahltes von der Steuerbehörde zurückzufordern.
Steuern beim Unterhalt
einer Immobilie
In Spanien wie in Deutschland haben Hausbesitzer verschiedenste Steuern für ihren Besitz zu entrichten. In Deutschland z.B. die sogenannte Grundsteuer. Sie entspricht der in Spanien zu entrichtenden Einkommenssteuer für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) und ist auf dem Modelo 210 anzugeben.
Bei dieser Steuer  handelt es sich um eine Steuer auf den Soll-Ertrag und bedeutet letztendlich eine Besteuerung selbstgenutzten Wohneigentums.

Viele Hausbesitzer, ganz besonders  diejenigen, die ihre Immobilie selbst bewohnen und nicht vermieten, empfinden die
se Steuer als ungerecht, da sie ja - so wird argumentiert -  auf Grund der Tatsache, dass sie die Immobilie selbst bewohnen, gar keinen Ertrag aus ihr erzielen.

Der spanische Staat, übrigens ebenso wie der deutsche, sieht das anders: Er fordert von seinen Bürgern nicht nur auf tatsächlich erzielte Mieteinnahmen Einkommenssteuern, sondern er hält auch die Hand auf, wenn der Immobilienbesitzer seine Immobilie selber nutzt. Diese Steuer fordert  der spanische Staat sowohl von Residenten- Immobilienbesitzern wie von Nicht-Residenten Immobilienbesitzern.
So haben Hausbesitzer in Spanien prinzipiell zwei Steuern zu bezahlen: Die Einkommenssteuer und die Grundsteuer.
Demzufolge muss ein in Spanien ansässiger Immobilieneigentümer nicht nur jährlich die Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) entrichten, sondern auch die Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI,  mit 1,1% bis 2% vom Katasterwert, fällt alljährlich an.

Die IBI ist eine direkte Steuer und wird von der jeweiligen Gemeinde eingezogen. Diese kommunale Steuer muss jährlich bezahlt werden und errechnet sich aus dem Katasterwert (valor catastral) einer Immobilie oder eines Grundstücks.
Der Hebesatz der IBI hängt von der jeweiligen Gemeinde ab, zu welcher die Immobilie zugerechnet wird, und kann - allerdings nur innerhalb eines gewissen Höchstwertes - von den Gemeinden frei festgelegt werden. Die meisten Gemeinden verlangen weniger als 1%. Das hört sich zwar wenig an, kann aber je nach Katasterwert schnell bis zu 4-stellige Beträge ausmachen.


Resident oder Nicht-Resident?
Für den spanischen Fiskus gibt es nur zwei Möglichkeiten.
Entweder jemand ist Steuerresident, oder jemand ist kein Steuerresident. Eine andere Situation gibt es nicht. Diese Frage beantworten die Bestimmungen des Deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens (CDIA) sowie die spanische Gesetzgebung und nicht die Tatsache, ob man im Besitz des "Certificado de Registro de Ciudadano de La Unión", also der sogenannten "Residencia", ist.
Eine natürliche Person, die sich mehr als 183 Tage eines Kalenderjahres im spanischen Staatsgebiet aufhält, gilt als in Spanien ansässig, ebenso eine natürliche Person, deren Tätigkeitszentrum oder finanziellen Interessen in direkter oder indirekter Form in Spanien gelegen sind. Das spanische Gesetz verlangt nicht, dass
der Aufenthalt in Spanien von mehr als 183 Tage ununterbrochen sein muss, damit die entsprechende natürliche Person als ansässig gilt.
Nicht-Resident auf den Kanaren bzw. in Spanien ist, wer seinen Lebensmittelpunkt und damit seinen steuerlichen Wohnsitz in einem anderen Land als Spanien hat. Damit ist er auf den Kanaren als Immobilieneigentümer beschränkt steuerpflichtig. Der Steuer-Resident muss in Spanien eine Einkommensteuererklärung abgeben. Der Nicht-Resident ist nur verpflichtet, eine so genannte Einkommensteuer auf Eigennutzung abzuführen, wenn er sein Eigentum ausschließlich selbst nutzt. Die Höhe der Steuer liegt bei 24 % von 1,1% des Katasterwert (valor catastral).
Vermietet ein Nicht-Resident als Eigentümer seine Immobilie, so sind darauf 24% der Mieteinnahmen als Steuer abzuführen.



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