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Freitag, 7. August 2020
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Wissenswertes

Mietrecht in Spanien
Ihre Rechte - Ihre Pflichten


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Die Rechte eines Mieters in Spanien sind gut geschützt.


Wohnungsbesitzer in Deutschland stöhnen regelmäßig unter dem Mietrecht in Deutschland. Wer das spanische Mietrecht kennt, der weiß, warum auch spanische Eigentümer davor zurückschrecken ihre Immobilie zu vermieten. Zeigt sich ein Mieter nach einiger Zeit von seiner schlechten Seite, so ist es sehr schwer ihn wieder los zu werden.

 

Der rigide Mieterschutz in Spanien findet seinen Ursprung im Wohnraummangel nach dem spanischen Bürgerkrieg. Um seinen Bürgern Wohnraum zu sichern wurden unter Franco Gesetze verabschiedet, welche beispielsweise vorsahen, dass Nachkommen des Mieters in eine gesicherte Mietnachfolge eintreten konnten und welche die Mietpreise in ihrer Höhe einfroren. Ergebnis: Immer weniger Eigentümer waren bereit zu vermieten. 1985 und 1994 unternahm die jeweilige Regierung zwar eine Novellierung des Mietrechts, da aber nach wie vor der Mieter als schwächere und schützenswertere Vertragspartei angesehen wurde, durften beide Gesetzesänderungen auf keinen Fall zu Ungunsten des Mieters ausfallen.


Vertragsart

Die Form des Mietvertrages können Sie frei wählen. Auch Mietverträge in deutscher Sprache sind gültig. Allerdings hat der Gesetzgeber der Vertragsfreiheit der Beteiligten in manchen Bereichen des Zivilrechts Grenzen gesetzt, die sie nicht abändern können, selbst wenn beide bei Vertragsschluss damit einverstanden wären. Besteht nur ein mündlicher Mietvertrag hat jede der Vertragsparteien jederzeit das Recht einen schriftlichen Vertrag zu verlangen.


Kaution

Bei Vertragsabschluss hat der Vermieter das Recht auf eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete, welche bar geleistet werden muss. Die Rückzahlung der Kaution erfolgt ohne Zinsanspruch.


Vertragsdauer

Über die Dauer des Mietvertrages können sich die Parteien grundsätzlich zwar frei einigen, ist die Dauer allerdings auf unter fünf Jahren bestimmt, ist der Vermieter verpflichtet den Vertrag Jahr für Jahr zu verlängern bis fünf Jahre voll sind. (Der Mieter – und nur dieser -  kann während dieser fünf Jahre immer zum Jahresende kündigen, muss dies allerdings 30 Tage vorher ankündigen, ansonsten hat er eine Entschädigung in Höhe einer Monatsmiete zu bezahlen. Diese Entschädigung fällt allerdings erst an, wenn die Mietzeit bis dahin länger als fünf Jahre betragen hat.
Wenn danach keiner der beiden Parteien den Vertrag kündigt, verlängert sich dieser automatisch wiederum Jahr für Jahr um insgesamt drei weitere Jahre. (Auch hier behält der Mieter sein jährliches Kündigungsrecht.)


Renovierungsarbeiten

Der Vermieter hat dem Mieter Art, Dauer und Preis der Arbeiten mitzuteilen, welche er an dem vermieteten Objekt vornehmen möchte.
Der Mieter muss Reparaturen während seiner Mietzeit dulden, wenn diese sich nicht auf einen Zeitpunkt nach Vertragsablauf verschieben lassen.
Der Mieter hat Anspruch auf eine Mietminderung, entsprechend der Größe des Teils der Wohnung, welche er zum Zeitpunkt der Arbeiten nicht nutzen kann und er hat Anspruch auf Entschädigung für alle weiteren Ausgaben die er wegen dieser Renovierungsarbeiten hatte. Achtung: Eine Mietminderung darf nur auf gerichtlichem Wege geltend gemacht werden. Mindert der Mieter die Miete eigenmächtig, entsteht dem Vermieter ein klares Recht auf eine Räumungsklage.
Der Vermieter ist verpflichtet alle Reparaturen zu veranlassen, welche die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand hält ohne hierfür die Miete zu erhöhen. (Es sei denn, irgendwelche Zerstörungen sind auf den Mieter zurückzuführen).


Lebensgefährten
Wenn der Mieter kündigt, so kann sein Lebenspartner (egal ob verheiratet oder nicht und unabhängig vom Geschlecht) in der Wohnung bleiben, wenn er vorher mindestens zwei Jahre mit diesem Partner zusammengewohnt hat.
Wenn der Mieter stirbt können die Personen den Mieter ersetzen oder in den Vertrag eintreten, welche vorher mindestens zwei Jahre mit ihm zusammen gelebt haben. Lebte der Mieter alleine, so erlischt der Mietvertrag.


Untervermietung

Ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters besteht beim Mietvertrag zu Wohnzwecken ein Abtretungs- und Untervermietungsverbot. (Vertragsauflösungsgrund!)


Vorkaufsrecht
Will der Vermieter die Wohnung verkaufen, so besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dieses muss binnen 30 Kalendertagen ab Mitteilung des Veräußerns ausgeübt werden.
Erfolgt keine oder nur eine unvollständige Mitteilung des Vorkaufsrechts durch den früheren Eigentümer kann ein Wiederkaufsrecht unter Erstattung der gesamten Kaufpreis-, Vertrags- und Abwicklungskosten ausgeübt werden. Das kann bei einer Unterverbriefung in der Notar-
urkunde, bei der ein geringerer als der tatsächliche Kaufpreis angegeben wird, eventuell fatale Folgen haben. Gleiches gilt, wenn das vorherige „Angebot“ an den Mieter zu anderen Konditionen erfolgte als der spätere Kaufabschluss mit dem Erwerber.
Es ist anzuraten, eine solche Bekanntgabe per notarieller Zustellung an den Mieter zu bewirken, da anderen Falles möglicherweise Beweis- oder Darlegungsprobleme hinsichtlich der erfolgten Information auftreten könnten, die im schlimmsten Falle den Mieter zur Auflösung des Vertrages zwischen dem Vermieter und einem Dritten berechtigen könnte. Dies gilt ebenfalls, wenn der Vermieter dem Mieter fälschlicherweise einen höheren Kaufpreis mitteilte, um ungehindert an einen Dritten veräußern zu können. In einem solchen Fall kann der Mieter dann innerhalb von sechzig Tagen das Objekt selbst erwerben.
Ein  vertraglich vereinbarter Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht ist bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren möglich.


Verkauf
Der Käufer tritt bis zum Ablauf der Mindestmietdauer bzw. der Vertragslaufzeit, sofern diese mehr als 5 Jahre beträgt, in das Mietverhältnis ein.


Eigennutzung
Wenn der Vermieter während der ersten fünf Jahre Eigenanspruch auf die Wohnung erhebt, so hat er kein Recht darauf, wenn er dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt hat. Wenn er diese Option im Vertrag vermerkt hat und sich bei der Kündigung auf diesen Vermerk bezieht, so muß er die Wohnung drei Monate nach der Räumung des Mieters in Anspruch nehmen.
Wenn nicht, kann der Mieter für weitere fünf Jahre in die Wohnung zurückkehren und ist für die Räumungskosten zu entschädigen. Oder, wenn der Mieter dies vorzieht, kann er sich vom Vermieter mit dem gesamten Mietzins welcher bis zum Ende der vertraglichen Mietzeit fällig geworden wäre, entschädigen lassen.
Wenn der Vermieter nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist versichern kann, dass er oder seine Verwandten die Wohnung benötigen, so hat er dies dem Mieter drei Monate im Voraus anzukündigen und muß dann die Wohnung nach sechs Monaten beziehen.


Vorzeitige Kündigung
Kündigt der Mieter vorzeitig hat er eine Monatsmiete Entschädigung zu bezahlen, allerdings nur bei Vertragsfristen über mehr als fünf Jahre.


Vertragsauflösung
Generell kann der Mietvertrag aufgelöst werden, sofern auf der einen Seite die Vertragspflichten erfüllt werden, während die andere Seite ihrerseits der Erfüllung einer vertraglichen Hauptpflicht trotz erfolgter Mahnung nicht nachkommt.
Bei Nichtausführung notwendiger Reparaturen durch den Vermieter.
Bei schwerer Belästigung durch den Mieter gegenüber Eigentümer und anderen Bewohnern.
Wenn die Miete nicht bezahlt wird oder der Mieter unerlaubt untervermietet.


Mieterhöhung

Bei Vertragsabschluss kann der Mietzins, unterhalb der Grenze zum Wucher, frei vereinbart werden. In den ersten fünf Jahren der Mietzeit ist eine Mieterhöhung nur begrenzt möglich. Es besteht nämlich eine Koppelung an den Preisindex der Konsumgüter. Fällt dieser Index, kann vom Mieter sogar eine Senkung der Miete gefordert werden. Eine anderslautende Vereinbarung kann nur insoweit getroffen werden, als eine Mietzinsänderung völlig ausgeschlossen wird.


Nebenkosten

Gas, Wasser, Telefon und Strom gehen zu Lasten des Mieters, es sei denn dies ist im Vertrag anders geregelt.


Umbau

Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters keine baulichen Veränderungen vornehmen welche die Wohnung verändern, Wert oder Stabilität mindern.


IBI-Steuer

Der Mieter kann vom Vermieter die Wohnsteuer fordern, den Betrag für notwendige Reparaturen und Kosten für Ent- und Versorgung..


Mietversicherung

Die „Seguro de alquiler para particulares“ versichert Vermieter gegen Miet-
ausfall. Sie wird nur von wenigen Versicherungsunternehmen angeboten. Die jährliche Versicherungsrate beträgt ca. 60 Prozent der Monatsmiete. Bei einer Miete von 600 Euro im Monat betrüge die Mietversicherung also rund 360 Euro im Jahr. Angeboten wird diese Mietversicherung zum Beispiel vom Versicherer „Mutua de Propietarios“ (Im Internet: www.mutuadepropietarios.es). Unter www.lapoliza.com können Sie online einen Versicherungsvergleich anstellen – allerdings nur zwischen den auf dieser Seite angeschlossenen Versicherern.

 

Mietgarantie vom Staat
Die Sociedad Pública de Alquiler de Vivienda (SPA), eine Einrichtung des Wohnungsministeriums (Ministerio De Vivienda), garantiert für diejenigen Wohnungen, welche sie im Auftrag der Vermieter vermieten und verwalten darf, für die Mieteinnahmen. Unabhängig davon, ob der Mieter seine Miete bezahlt oder nicht. Informationen unter: www.spaviv.es oder unter der Telefonnummer: 902 13 02 13.

 

Mietverträge im Netz
Spanische Mietverträge, für gewerbliche oder private Nutzung, möbliert oder unmöbliert können Sie sich im Internet herunterladen auf der Seite: www.todalaley.com

 

3 Millionen leere Wohnungen
Laut einer Studie sind in Spanien aufgrund des rigiden Mietrechts nur 6 % aller Wohnungen vermietet, im Gegensatz zu 60 % in Deutschland oder 40 % in Holland. Aus Angst vor Mietausfall und vor Mietern welche die Wohnungen in schlechtem Zustand hinterlassen, stehen in Spanien mehr als drei Millionen Wohnungen leer.

 

Schiedsverfahren statt Rechtsstreit
Durch das Schiedsverfahrens (Arbitraje en alquiler de viviendas) können Streitigkeiten ohne Gericht gelöst werden.
Das Verfahren hilft, Streit zwischen den Mietparteien schneller zu lösen und dem Vermieter mehr Sicherheit gegenüber vom Mieter verursachten Schäden zu geben.
Vorteile: Schnelligkeit und geringe Kosten für ein ebenso bindendes Urteil wie ein Gerichtsverfahren.
So gehts: Im Mietvertrag einigen sich Mieter und Vermieter darauf in bestimmten Streitfällen das Schiedsverfahren anzuwenden.
Sollte einer dieser Fälle eintreten, muss dies schriftlich beim „Corte de Arbitraje“ angezeigt werden, wo dann der Fall entschieden wird und so der Gang zum Richter hoffentlich ausfallen kann.

Erstveröffentlichung (08/06 N°1)



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