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Wissenswertes

Konsul Braun aus dem deutschen Konsulat
Immobilienerwerb in Spanien:
Fehler vermeiden - unseriöse Angebote erkennen (Teil 4)


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Konsul Arnulf Braun berät potentielle Immobilienkäufer


(06/07 Nr.11) Wenn Sie in Spanien eine Immobilie erwerben möchten, gilt es einiges zu beachten. In dieser Serie werden einige Grundzüge der geltenden Bestimmungen dargestellt, die naturgemäß nicht vollständig sein können.


Das Interesse vieler Deutscher, in Spanien Grundstücke, Häuser oder Wohnungen zu erwerben, stößt immer wieder auf die Unkenntnis der entsprechenden spanischen Rechtsvorschriften. Im ersten Teil haben wir erklärt, warum es gut ist, sich beim Immobilienkauf von einem Anwalt beraten zu lassen, wie ein Kaufvertrag zu gestalten ist, worauf man hierbei achten sollte, wann das erste Geld anbezahlt werden kann und wann Steuer bezahlt werden muss. Im zweiten Teil erklärten wir die Unterschiede zwischen spanischem und deutschem Grundbuch, was beim Erwerb eines unbebauten Grundstückes zu beachten ist und womit Grund oder Boden belastet sein können. Im Dritten Teil erfuhren Sie, was sie beachten müssen, wenn sie Eigentum in einer „Urbanización“, also einem Ferien-Wohnpark erwerben und was ihnen passieren kann, wenn ihr neu erworbenes Haus zu nah an der Küste steht.
Im jetzigen vierten und letzten Teil lesen Sie, welche Steuern in welcher Höhe beim Immobilienkauf anfallen. Warum es wichtig ist, diese rechtzeitig zu entrichten und von wem sie ihre Immobilie verwalten lassen können, wenn sie nicht dauerhaft in Spanien wohnen. Wir informieren über das Erbrecht und auch über drohende Gefahren beim Einkauf in ein Timesharing-Objekt.

Einheitswert und
anfallende Steuern


Auch Spanien kennt den Begriff des Einheitswerts (valor catastral), der bei Vermögens- und Einkommenssteuer, sowie Gemeindeabgaben zugrunde gelegt wird. Es ist davon die Rede, jeglichen Grundbesitz zu erfassen und den Katasterwert erheblich zu erhöhen. Mit der Erhöhung der Katasterwerte (allmähliche Anpassung an den Marktwert), sowie steigendem Einsatz der Datenverarbeitung, steigt der „Steuerdruck“. Vor falschen Angaben kann nur gewarnt werden.
Die laufenden Grundsteuern betragen 20 Prozent des Kataster-Ertragswertes. Darauf kann noch eine ganze Reihe von lokalen Zuschlägen erhoben werden.
Bezüglich der Grundsteuerbasis ist auf die allgemeine Unsitte hinzuweisen, den notariellen Vertrag nur über einen Teilbetrag des vereinbarten Kaufpreises auszufertigen. Die Steuerbehörden nehmen unter Umständen eine Anpassung des Betrages an den wirklichen Gegenstandswert vor. Der Käufer sollte daher schon bei Vertragsverhandlung darauf bestehen, dass in der notariellen Urkunde der volle, tatsächlich zu entrichtende Preis aufgenommen wird. Die damit verbundene höhere Steuerbelastung zahlt sich aber spätestens beim Wiederverkauf des Grundstücks aus.

Keine Informationspflicht
des Staates


Die für einen nicht ansässigen ausländischen Grundstückseigentümer bisher bestehende Pflicht, einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen, der gleichzeitig für die Steuerschulden haftet, ist seit 1994 für Eigentümer von lediglich einer Wohnung entfallen, wenn diese Wohnung als Zustellungsanschrift angegeben wird.
Die spanischen Steuerbehörden sind nach den Richtlinien der hiesigen Steuergesetzgebung nicht verpflichtet, den im Ausland ansässigen Grundeigentümern Bescheide über Steuerforderungen zu übersenden.
Damit der ausländische Immobilienerwerber jedoch seinen (beschränkten) Steuerpflichten nachkommen kann, muss er bei der örtlichen Ausländerbehörde eine Ausländersteuernummer (N.I.E. Numero de Identificación para Extranjeros) beantragen.
Dem Konsulat ist es wegen fehlender genauer Angaben und nur lokaler Publikation der spanischen Behörden nicht möglich, Warnungen vor drohenden - und immer häufiger werdenden - Zwangsversteigerungen zu geben oder sonstige sachdienliche Hinweise weiterzuleiten. Umso dringender ist daher die Pflicht der Grundeigentümer außerhalb Spaniens, eine ständige Beobachtung des tatsächlichen und rechtlichen Umfeldes ihres Eigentums in Spanien sicherzustellen.

Beauftragen sie
einen „gestor“


Grundstückseigentümer sollten für die Begleichung der laufenden Kosten (Abgaben, städtische Steuern, Telefon, Strom, Gas, Wasser, Bewirtschaftung der Gemeinschaftsanlagen, Hausverwaltung etc.) ein Konto bei einer Bank in Spanien unterhalten; Abbuchungsverfahren ist hier üblich (Kostendeckung beachten!). Oft werden Zwangsversteigerungsverfahren wegen relativ geringfügiger Forderungen in Unkenntnis des Eigentümers eingeleitet.
In Spanien ist es üblich, dass Immobilienbesitz durch sog. „Gestorías“ (Verwaltungsbüros) verwaltet wird, die sich um Steuererklärungen, Abgabenzahlungen, Behördengänge etc. kümmern. Die Beauftragung eines „gestors“ ist grundsätzlich zu empfehlen.

Wenn der Erbfall eintritt

Soweit deutsche Erblasser Grund-
vermögen hinterlassen, gilt deutsches Erbrecht (Art. 25 EGBGB, Art. 9 Ziffer 8 Código Civil) auch für Immobilien in Spanien. Es ist der Nachweis des Erbrechts durch den Erbschein eines deutschen Gerichts oder ein in Spanien notariell errichtetes Testament erforderlich. Das Prozedere nach Erhalt einer Erbscheinsausfertigung ist wie folgt:
Die Ausfertigung des Erbscheins muss mit einer Apostille versehen werden. Der Erbschein muss durch eine beglaubigte Übersetzung ins Spanische übertragen werden. Eine internationale Sterbeurkunde, die das zuständige deutsche Standesamt ausstellt, ist zu beantragen. Eine Negativbescheinigung des Zentralen Spanischen Nachlassregisters muss angefordert werden. Notwendig ist weiterhin die Erbschaftsannahmeerklärung (Escritura Pública de Aceptación y de Adjudicación de Herencia), die dem spanischen Grundbuchamt nach den Regeln des spanischen Notariats, also durch Beurkundung durch spanischen Notar oder spanischen Konsul, vorzulegen ist. Sodann ist die Erbschaftssteuererklärung hinsichtlich des in Spanien belegenen Nachlasses von der zuständigen spanischen Steuerbehörde (Delegación de Hacienda) anzugeben.
Der Erbschaftsfall ist in Spanien wie in Deutschland steuerpflichtig; das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen ist nicht anwendbar.
Bei der Berechnung der spanischen Steuer spielt auch die Höhe des Vermögens des Erben eine Rolle. Zudem sind die Steuersätze in Spanien deutlich höher und die Freibeträge niedriger als in Deutschland.
Allerdings kann in Deutschland die spanische Erbschaftsteuer auf Antrag angerechnet werden. Wegen weiterer Einzelheiten von Erbschaft- und Schenkungssteuer wird auf die Literaturhinweise verwiesen.
Der Anspruch auf Entrichtung der Erbschaftsteuer verjährt in 5 bis 6 Jahren. Zu beachten ist aber, dass ohne Bezahlung der Erbschaftsteuer keine Eintragung des Erben als Eigentümer erfolgt.

Wohnungseigentum

Am 28.04.1999 ist das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) weitgehend neu gefasst in Kraft getreten. Eines seiner wesentlichen Anliegen ist es, der Eigentümergemeinschaft die gerichtliche Durchsetzung von Zahlungsansprüchen durch ein vereinfachtes Verfahren zu erleichtern. Als Grundsatz gilt dabei, dass die Wohnungseigentümer ihre Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft in der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Weise zu erfüllen haben. Wenn dies nicht geschieht, kann der Sekretär der Eigentümerversammlung nach entsprechendem Beschluss der Eigentümerversammlung und mit Billigung des Präsidenten die offenen Forderungen gegen den Eigentümer gerichtlich geltend machen. Verteidigt sich der betroffene Eigentümer nicht, wird er in einem vollstreckbaren Urteil zur Zahlung der Klagesumme samt Kosten und Zinsen verurteilt. Selbst wenn er sich aber substantiiert verteidigt, hat das Gericht jedenfalls die Eintragung eines „Embargo preventivo“, einer Art Sicherungshypothek, im Grundstück des Eigentümers anzuordnen.
Bereits durch das Änderungsgesetz 2/1988 vom 23.02.1988 (B.O.E.S. 6246) zum Wohnungseigentumsgesetz 1960 ist es möglich geworden, zwei Vollversammlungen am gleichen Tage einzuberufen, bei denen die zweite mit einfacher Mehrheit der Anwesenden beschließen kann. Die Ladung braucht nur in Spanien zugestellt zu werden. Damit werden schnelle Entscheidungen möglich, von denen der weit entfernt wohnende Eigentümer eventuell zu spät erfährt. Hierzu gehört, dass ausstehende Gemeinschaftskosten durch Beschluss zur Forderung der Eigentümervereinigung erklärt werden (Folge: Pfändungsmöglichkeit). Bei Verkauf einer Etagenwohnung muss der Verkäufer ausstehende Lasten angeben; andernfalls wird hierfür der Käufer haftbar gemacht.
Insgesamt ist es unbedingt ratsam, einen Zustellungsbevollmächtigten in Spanien zu bestellen, da es jedem Eigentümer gemäß Art. 9 Ziffer 1 h des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes obliegt, dem Sekretär der Eigentümergemeinschaft eine Anschrift in Spanien mitzuteilen, an welche Ladungen und Mitteilungen aller Art zugestellt werden können. Wird ein solcher Zustellungsbevollmächtigter nicht bestimmt, gilt die Wohnung bzw. der Geschäftsraum im Gebäude der Eigentümergemeinschaft als Zustellungsanschrift oder das in diesem befindliche „schwarze Brett“.

Timesharing

Der spanische Gesetzgeber hat am 15.12.1998, basierend auf der entsprechenden EU-Richtlinie, ein Timesharing-Gesetz erlassen; die offizielle spanische Bezeichnung für das Timesharing-Recht, also die alljährlich wiederkehrende, zumindest einwöchige touristische Nutzung von Liegenschaften in organisierter Form, ist Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.

Diesem Gesetz zufolge, sind folgende Mindeststandards zu beachten: Timesharing-Verträge, die sich auf noch nicht fertig gestellte Objekte beziehen, müssen durch Bankbürgschaft oder eine entsprechende Versicherungspolice abgesichert sein. Für einen Zeitraum von 10 Tagen besteht ein freies Rücktrittsrecht des Erwerbers, unter Umständen sogar ein zusätzliches Recht auf Vertragsauflösung bis zu drei Monaten.

In spanischen Urlaubsorten haben sich mittlerweile Betrüger organisiert, die verkaufswillige Eigentümer so genannter „Time-Sharing“-Anteile ansprechen und vorgeben, gegen eine gewisse Gebühr / Kommission den Verkauf dieser Anteile abzuwickeln.
In der Regel verlangen sie für ihre Dienste eine Vorauszahlung dieser Gebühren. Solche Angebote sind nach Erkenntnissen des Auswärtigen Amts und des Bundeskriminalamts nicht seriös. Dem Auswärtigen Amt und dem Bundeskriminalamt sind eine Vielzahl von Fällen bekannt, in denen die geprellten Verkaufswilligen nach Vorauszahlung der Gebühren an die vermeintlichen Immobilienmakler von diesen nie wieder etwas gesehen haben. Eine Garantie für den Verkauf wird meist nicht gegeben. Die Vorauszahlung ist damit nicht abgesichert. Wenn es sich um ein ernst gemeintes Angebot handelte, hätte die Firma ohne weiteres die Möglichkeit, den Anteil zu verkaufen und danach ihre entstehenden Kosten aus dem bezahlten Kaufpreis zu decken.
In Fällen, in denen der verkaufswillige Anteilsinhaber angeboten hatte, den angeforderten Geldbetrag auf ein Notaranderkonto eines Notars seines Heimatortes zu hinterlegen, mit der Anweisung, den Betrag zugunsten der spanischen Firma erst dann freizugeben, wenn der Anteilsinhaber den Kaufpreis für den Time-Sharing-Anteil erhalten hat, kam in der Regel von der Firma keinerlei Post mehr. Gleichfalls sind Fälle bekannt, in denen die Betrüger Bankverbindungen der Verkaufswilligen erfragt haben, um dann mittels gefälschter Unterschriften und gefälschter Überweisungsaufträge von den fraglichen Konten Geld abzuheben.
Auch beim Kauf von „time-sharing“-Anteilen ist zur Vorsicht zu raten, da ebenfalls Betrüger in ähnlicher Weise aktiv sind und Anteile verkaufen wollen, die gar nicht existieren.
Die aktuellsten Marktinformationen und Warnlisten sind über die „Schutzvereinigung für Timesharing- und Ferienwohnrechtsinhaber in Europa e.V.“ erhältlich: Werner-Hilpert-Str. 201, 65197 Wiesbaden, - Tel.: 0611-527110 - Fax: 0611-5990758 - E-Mail: info@time-sharing.com - homepage: www.time-sharing.com. Die Informationen des Vereins werden kostenpflichtig zugänglich gemacht.
Das Auswärtige Amt rät daher dringend davon ab, auf Vermittlungsangebote einzugehen, die ungefragt an Urlauber herangetragen werden. Das Auswärtige Amt warnt davor, bei der Anbahnung solcher Geschäfte Kontoverbindungen preiszugeben oder Formulare zu unterschreiben.
Wenn Betrugsverdacht besteht, sollte der Vorgang bei der örtlichen Polizeidienststelle in Deutschland zur Anzeige gebracht und anschließend auch dem Bundeskriminalamt in Wiesbaden in Kopie übersandt werden. Zuständig sind Frau Zizibin (Tel.: 0611-5515838) oder Herr Röth (Tel.: 0611-5515875), die die Anzeigen gesammelt an die spanischen Behörden weiterleiten.

Erschließungskosten

Das Auswärtige Amt weist deutsche Kaufinteressenten von Grundstücken in Spanien darauf hin, dass es in der jüngeren Vergangenheit zu Missverständnissen zwischen Grundeigentümern und den spanischen Behörden gekommen ist.
In den letzten Monaten gab es bei den deutschen Vertretungen in Spanien vermehrt Anfragen deutscher Grundbesitzer bezüglich finanzieller und eigentumsrechtlicher Auswirkungen von Erschließungsmaßnahmen der jeweiligen Gemeinden.
Beim Erwerb bebauter wie unbebauter Grundstücke rät das Auswärtige Amt den Interessenten, sich vor dem Kauf genau über den bauplanungsrechtlichen Status eines Grundstückes und die sich daraus ergebenden Konsequenzen zu informieren.
Wegen der zunehmenden Besiedlung, vor allem der attraktiven Küstengebiete, muss damit gerechnet werden, dass sich der bauplanungsrechtliche Status eines Grundstücks ändern kann. Bisher unerschlossene Gebiete werden dann unter Umständen eingemeindet und in urbane Bebauungsflächen umgewandelt.
Die Planung von Erschließungsmaßnahmen kann dabei von den Gemeinden an private Investoren übertragen werden. Diese können Infrastrukturprojekte eigenverantwortlich beschließen und durchführen.
Aufgrund der spanischen bauplanungsrechtlichen Gesetze, insbesondere des Landerschließungsgesetzes Ley Reguladora de la Actividad Urbanistica LRAU (Gesetz Nr.6 / 1994 der autonomen Region Valencia), werden die Grundbesitzer dabei regelmäßig an den Kosten von Erschließungsmaßnahmen beteiligt. Zwar wurde am 31. Januar 2006 die LRAU durch die Ley Urbanística Valenciana (LUV) abgelöst, dadurch wurden aber nicht alle Probleme beseitigt. Die bisher noch uneinheitliche Anwendung der Erschließungsgesetze hat in Einzelfällen zu einer übermäßigen Inanspruchnahme der betroffenen Grundeigentümer geführt.



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