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Sonntag, 22. September 2019
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Wissenswertes

Konsul Braun aus dem deutschen Konsulat
Immobilienerwerb in Spanien:
Fehler vermeiden - unseriöse Angebote erkennen (Teil 3)



Konsul Arnulf Braun


Wer sich in eine „Urbanización“ einkauft, sollte sich vorher erkundigen, welche Rechte und Pflichten dies mit sich bringt.


Gemeinkostenumlagen und Beiträge für Strom, Wasser, Entsorgung sind wie in einer „Urbanización“ pünktlich zu entrichten.


(05/07 N°10) Wenn Sie in Spanien eine Immobilie erwerben möchten, gilt es einiges zu beachten. In dieser Serie werden einige Grundzüge der geltenden Bestimmungen dargestellt, die naturgemäß nicht vollständig sein können.

 

Das Interesse vieler Deutscher, in Spanien Grundstücke, Häuser oder Wohnungen zu erwerben, stößt immer wieder auf die Unkenntnis der entsprechenden spanischen Rechtsvorschriften. Im ersten Teil haben wir erklärt, warum es gut ist, sich beim Immobilienkauf von einem Anwalt beraten zu lassen, wie ein Kaufvertrag zu gestalten ist, worauf man hierbei achten sollte, wann das erste Geld anbezahlt werden kann und wann Steuer bezahlt werden muss. Im zweiten Teil erklärten wir die Unterschiede zwischen spanischem und deutschem Grundbuch, was bei Erwerb eines unbebauten Grundstückes zu beachten ist und womit Grund oder Boden belastet sein kann. Lesen Sie heute, was sie beispielsweise beachten müssen, wenn sie Eigentum in einer „Urbanización“, also einem Ferien-Wohnparks, er-werben und was ihnen passieren kann, wenn ihr neu erworbenes Haus zu nah an der Küste steht.

Urbanisationen müssen genehmigt werden

Im Zuge des Touristenbooms wurden an der Mittelmeerküste häufig Ferien-Wohnparks („urbanizaciones“) errichtet. Es handelt sich hierbei um private Projekte von zum Teil Stadtteilgröße, die nach dem spanischen Gesetz „Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana“ (Bauplanungsgesetz) zulässig sind.
Derartige Projekte müssen von der zuständigen Gemeinde genehmigt werden (Art. 52, 53 Bauplanungsgesetz). Art. 70 Ziff. 2 der Verordnung zu diesem Gesetz (Reglamento de Planeamiento) sieht Mindestbedingungen für Wasserversorgung und Hydranten zum Feuerlöschen, Abwasserversorgung, Stromanschluss und öffentliche Beleuchtung vor. Im Unterschied zu Deutschland ist damit aber nicht gesagt, dass der Träger dieser Serviceleistungen die Gemeinde oder ein öffentlicher Betrieb ist.

Unterhaltung, Wartung, Zwangsvollstreckung
Unterhaltung, Wartung und Pflege der Urbanisation überforderten oft die kleinen Dörfer, so dass häufig die Urbanisationsgesellschaft als Träger auch für diese Aufgaben auftrat.
War einmal der größere Teil der Neubauten verkauft, so bildeten sich Eigentümergemeinschaften („Asociaciones“). Über die Bindungswirkung des Bebauungsplanes, in dem die Unterhaltungs- und Versorgungspflichten geregelt sind, wird diesen Asociaciones die Eigenschaft als „Junta de Compensación“ mit Zwangsmitgliedschaft für die Eigentümer zuerkannt. Über Art. 70 des Reglamento de Gestión Urbanística (Durchführungsverordnung zum Bauplanungsgesetz) sind auch Zwangsvollstreckungen gegen säumige Zahler möglich. Deutsche Eigentümer sollten sich daher über diese Fragen rechtzeitig informieren und Zahlungs- bzw. Abbuchungsaufträge erteilen, um die von den Selbstverwaltungsorganen der Urbanisationen (entsprechendes gilt für Stockwerkseigentum in Wohnanlagen) erhobenen Beiträge zu leisten.

Die Selbstverwaltungsorgane
Diese (Entidades urbanísticas colaboradoras, Art. 24, 27 der Durchführungsverordnung zum Bauplanungsgesetz) erlangen durch
Eintragung des Genehmigungsaktes der zuständigen Gemeinde
Rechtsfähigkeit. Der Vorstand (Consejo de Administración)
führt die Geschäfte. Gemeinkostenumlagen und Beiträge für Strom, Wasser, Entsorgung und dergleichen sind wie in Deutschland pünktlich zu entrichten.

Eintragung als Grundeigentümer

Besonders im Land Valencia kam es zu vielen Fällen von Enteignungen und horrenden Anliegerbeitragsforderungen für neue Erschließungsmaßnahmen nach dem Valencianischen Landerschließungsgesetz LRAU. Dieses wurde im Januar 2006 abgelöst durch die LUV (Ley urbanística valenciana), die jedoch nicht alle Probleme ausgeräumt hat. Allgemein ist zu raten, sofort einen Rechtsanwalt einzuschalten, auf die Einhaltung aller Widerspruchsfristen zu achten und sicherzustellen, dass die Eintragung als Grundeigentümer ordnungsgemäß erfolgt ist, da hiervon Informations- und Widerspruchsrechte im Planungsverfahren abhängen.

Das Küstengesetz und Einspruchsfristen

Seit dem 29.07.1988 ist das neue Küstengesetz in Kraft. Ausgangspunkt ist die sog. Zona marítimo-terrestre (Uferzone, angrenzend daran die Schutzzone und die sog. Einflusszone), deren Ausdehnung in besonderen Verwaltungsverfahren bestimmt wird. Über Art. 13 des Gesetzes, nach dem die Uferzone Staatseigentum ist, können entgegenstehende Eigentumsrechte „berichtigt“ werden. Ein Einspruch ist nur binnen fünf Jahren nach Festsetzung der Grenzen der Uferzone möglich. Gebäude in der „zona de dominio público marítimo terrestre“ (Ufer/Strand) sind nur noch auf 30 Jahre (auf Antrag einmalig verlängerbar um 30 Jahre) bestandsgeschützt, eine Entschädigung für diese Befristung des Eigentumsrechts wird nicht gewährt. Der spanische Verfassungsgerichtshof hat diese Praxis am 4.7.1991 bestätigt. Für einen Neuerwerb wird die Vorlage einer Bescheinigung verlangt, dass Interessen der Küstenzone nicht berührt werden. Unter dem Kapitel Dienstbarkeit führt das Gesetz eine besondere Zone ein, die das öffentliche Recht auf Zugang zum Meer sicherstellen soll. Solche Wegerechte sind zulässig auch durch bestehendes Privateigentum hindurch und können Anlass werden für entsprechende behördliche Verfahren.
Eine weitere „Einflusszone“ verpflichtet die Grundeigentümer zur Beachtung von Siedlungsplänen und Bebauungsvorschriften (Geschoßhöhe, Vermeidung von Sichtbehinderung, Errichtung ausreichenden Parkraums, da PKW‘s nicht am Strand aufgestellt werden sollen). Soweit noch nicht geschehen, werden die entsprechenden Küstenstreifen abgesteckt. Ältere Genehmigungen müssen eventuell erneuert werden. Die Beweislast für eine vorhandene Erlaubnis, Genehmigung oder Konzession trägt der Eigentümer. Frühere Genehmigungen entheben nicht von der Pflicht, die behördlichen Genehmigungen zu beantragen und entsprechende Bescheide vorzulegen. Eine Anfrage bei der Jefatura Provincial de Puertos y Costas oder auch die Einschaltung eines versierten Anwalts zur Vermeidung unliebsamer Überraschungen ist anzuraten. Nur so kann, insbesondere bei nicht ständiger Anwesenheit in Spanien, erreicht werden, dass es nicht zu Fristversäumnissen kommt.

Vorkaufs- und Rückkaufsrecht

Bei dem retracto legal handelt es sich um ein meistens nicht im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht. Dieses Recht steht den
•    Miteigentümern am Gemeinschaftseigentum
•    Eigentümern mit ideellen Anteilen an Grundstücken oder Gebäuden
•    Mietern
•    Nachbarn eines angrenzenden Landguts von nicht mehr als einem Hektar
zu und gewährt einen Anspruch, binnen gewisser Fristen einen notariell abgeschlossenen Kaufvertrag rückgängig zu machen (retraer) und sich an die Stelle des Käufers zu setzen, indem man diesem (zu identischen Bedingungen) den in der Urkunde verbrieften Preis zurückerstattet.

Falscher Kaufpreis? Staat kann Rückabwickeln!
Eine besonders interessante Variante des „retracto“ enthält das Gesetz vom 18.12.1987 (Paragraph 19): hier wird das spanische Finanzamt berechtigt, sich an die Stelle des Käufers zu setzen, wenn der in der Kaufurkunde bezeichnete Wert weniger als die Hälfte des tatsächlichen Werts („valor real“) beträgt. In dem Fall wird dem Käufer der in der Urkunde angegebene Kaufpreis erstattet, und das spanische Finanzamt übernimmt die Immobilie. Da immer noch viele Verkäufer auf Verbriefung unter dem tatsächlich bezahlten Preis bestehen, können dem Käufer schwere finanzielle Verluste durch derartige Rückabwicklungen entstehen.
Demjenigen, der nicht auf den Verkäuferkreis beschränkt sein will, der auch ohne Unterverbriefung zu verkaufen bereit ist, bleibt in diesem Dilemma einzig die Möglichkeit, folgenden Trick anzuwenden: Nach Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis gezahlt und der Vertrag vor einem Gericht per Feststellungsklage zu einer öffentlichen Urkunde erklärt. Allerdings muss damit gerechnet werden, dass man sich mit dieser Vorgehensweise nicht gerade beliebt macht.
Das katalanische Foralrecht sieht das Recht auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages vor. Es handelt sich hier um die Möglichkeit des Verkäufers, einen Kaufvertrag aufzulösen bzw. rückgängig zu machen, wenn er beweisen kann, dass der ihm vom Erwerber geleistete Kaufpreis unter der Hälfte des Marktwertes der übereigneten Immobilie lag.
Dem spanischen Staat bzw. der Landesregierung von Katalonien steht ebenfalls ein Vorkaufsrecht der unter Denkmalschutz gestellten Gebäude zu. Zum Teil sind das auch Häuser, deren Erhaltungswürdigkeit für einen Laien nicht ersichtlich ist. So schließt der entsprechende Katalog auch relativ moderne Häuser ein (z.B. um die Harmonie eines bestimmten Straßenbildes zu wahren). Derartig geschützte Immobilien können meistens weder umgebaut noch abgerissen werden, und deren Eigentümer sind verpflichtet, das Gebäude unverändert zu erhalten, zu restaurieren und regelmäßige, öffentliche Besichtigungen zu gestatten. Ebenso können kleine Waldflächen oder Haine geschützt sein.

Umwidmungen von Grundstücken

In letzter Zeit werden häufig Siedlungspläne (Plan General de Ordenación) geändert, um Grünflächen zu schaffen, Ballungsgebiete zu entflechten und bessere Verkehrsflächen zu schaffen. Im Zuge derartiger Änderungen werden oft Baugrundstücke in so genannte Grünzonen bzw. öffentliche Gartenanlagen oder Straßenbaugrund umgewandelt. Planänderungen werden durch Aushang im zuständigen Rathaus 30 Tage lang veröffentlicht. In dieser Frist kann Einspruch erhoben werden. Fristversäumung ist kein Widerspruchsgrund. Eine Pflicht zur individuellen Bekanntmachung wurde vom Obersten Gerichtshof wiederholt abgelehnt.

Devisenbestimmungen

Grundsätzlich gelten in Spanien die europarechtlichen Regeln über die Freiheit des Kapitalverkehrs. Allerdings müssen Immobilienkäufe durch Ausländer, die den Wert von 2,986 Mio Euro (500.000.000 Peseten) übersteigen oder die aus so genannten „Steuerparadiesen“ (z.B. Liechtenstein), gemäß dem Real Decreto 664/1999 sobre inversiones exteriores (Art. 3 e)) nachträglich deklariert werden.
Dieses Dekret verlangt auch, dass der nicht in Spanien ansässige Immobilienkäufer eine Bescheinigung seiner Bank vorlegt, dass die Mittel für den Kauf aus dem Ausland stammen bzw. von einem ausländischen Konto gezahlt werden (Art. 1 III).

Steuern und Abgaben für Käufer und Verkäufer

Bei der Grundstücksübertragung werden folgende Abgaben fällig:

Steuern und Gebühren, die der Käufer zu tragen hat:

•    Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), 6,0 % (in Katalonien 7,0 %),
•    Mehrwertsteuer (IVA), 15% bei Erstübertragung von Grundstücken, Geschäftslokalen durch juristische Personen
     und Immobilienunternehmer,
•    Kosten für die Ausfertigung des notariellen Protokolls (ca. 1 %),
•    Kosten für die Grundbucheintragung,
•    Rechtsanwaltsgebühren (rund 2 %),
•    Kosten der Einschaltung eines „Gestors“.

Steuern und Gebühren, die der Verkäufer zu tragen hat:

•    Kommunale Wertzuwachssteuer (plus valía) von bis zu 40 % der Differenz zwischen ursprünglichem
     Erwerbspreis und Verkaufspreis (innerhalb von 30 Jahren, sonst Schätzung des Ausgangswertes).
•    Die vorherige Entrichtung dieser Steuer wird von einigen Grundbuchregisterbeamten für die Eintragung des
     Kaufvertrages verlangt (z.B. in Barcelona und Lloret de Mar).

 

Diese gesetzlich geregelte Übernahme der Lasten wird gewohnheitsmäßig oft zu Ungunsten des Käufers anderweitig geregelt, insbesondere wenn er nicht anwaltlich vertreten ist. Darauf ist bei der Ausfertigung der notariellen Urkunde besonders zu achten. Eine weitere Besonderheit besteht darin, dass nach dem Gemeindeverwaltungsgesetz die Wertzuwachssteuer zwar grundsätzlich der Verkäufer zu tragen hat, diese aber auf den Käufer abgewälzt werden kann. Oft lehnen die Grundbuchämter die Eintragung ab, wenn nicht die Bezahlung dieser Steuer nachgewiesen wurde. Es handelt sich hierbei nicht um eine steuerliche Gesamtschuldnerschaft, sondern um eine eigenartige gesetzliche Konstruktion, die das Grundstück als Faustpfand und den Käufer als stellvertretenden Schuldner betrachtet. Der Käufer steht damit vor der Schwierigkeit, unter Umständen vom Verkäufer den Betrag auf gerichtlichem Wege zurückfordern zu müssen.
Es ist daher empfehlenswert, schon vertraglich zu vereinbaren, dass der Verkäufer die Wertzuwachssteuer zu tragen hat. Kommt der Verkäufer dem nicht nach, kann auf Vertragsverletzung geklagt werden. In diesem Fall hat er auch die ganzen Gerichtskosten zu tragen. In Katalonien ist es üblich, dass der Käufer diese Steuerlast übernimmt.

Lesen sie in der nächsten Ausgabe was noch für Steuern anfallen und warum sie es tunlichst lassen sollten, beim  Kauf einer Immobilie falsche Wertangaben zugrunde zu legen.



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