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Dienstag, 22. Oktober 2019
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Wissenswertes

Konsul Braun aus dem deutschen Konsulat
Immobilienerwerb in Spanien:
Fehler vermeiden - unseriöse Angebote erkennen (Teil 1)



Konsul Arnulf Braun


(03/07 N°8) Das Interesse vieler Deutscher, in Spanien Grundstücke, Häuser oder Wohnungen zu erwerben, stößt immer wieder auf die Unkenntnis der entsprechenden spanischen Rechtsvorschriften. In folgendem Beitrag werden daher einige wesentliche Grundzüge der geltenden Bestimmungen dargestellt, die naturgemäß nicht vollständig sein können.


Vorweggeschickt sei der Hinweis, dass der deutsche Käufer sich oft über die andersartige Mentalität der Vertragspartner und die unterschiedliche Rechtslage in Spanien nicht im Klaren ist. Vertragsverhandlungen werden sehr häufig übereilt geführt und es werden am Rande von Ferienaufenthalten Anzahlungen geleistet, ohne dass sorgfältig geprüft wurde und Informationen über Personen, Bestimmungen und Leistungsumfänge vorliegen.

Kaufen Sie nicht überstürzt

Der Kauf einer Immobilie sollte keinesfalls überstürzt erfolgen, sondern sollte Ergebnis gründlicher Abwägungen sein. Das zu erwerbende Grundstück/Haus sollte vor dem Kauf persönlich in Augenschein genommen werden. Von Käufen, die von Deutschland aus aufgrund wohlklingender Werbeaussagen getätigt werden, ist abzuraten. Die Lage des Grundstückes sollte unter allen Aspekten geprüft werden, so zum Beispiel, ob Strom- und Wasserversorgung sowie Abwasserentsorgung gewährleistet und sichergestellt sind (Bewilligungsbescheide vorlegen lassen!). Insbesondere sollte man darauf achten, dass eine Zufahrt zu dem Grundstück über öffentliche Wege sichergestellt ist und sich danach erkundigen, ob die Zufahrt noch ausgebaut wird (drohende Kosten!) bzw. überhaupt noch verändert werden kann (problematisch, wenn die Zufahrt über fremden Privatbesitz führt). Vorsicht ist gegenüber Maklern bezüglich ihrer Bonität geboten, selbst wenn diese deutsche Staatsangehörige sind oder behaupten, „Land und Leute bestens zu kennen“.
Die Makler sind in Maklervereinen, sog. „Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria“ zusammengeschlossen, denen eine gewisse Dienstaufsicht obliegt. Es empfiehlt sich daher, sich den Mitgliedsnachweis (carnet de afiliado) mit Foto des Firmeninhabers zur Sicherheit zeigen zu lassen. Unter Umständen hängt der Nachweis der Mitgliedschaft der Maklerfirma im o. g. Colegio an der Wand des Maklerbüros.
Und nicht zuletzt:Der Preisvergleiche zwischen den Kosten eines jährlichen Hotelaufenthalts gegenüber langfristigen Annuitäten lohnt sich!

Nehmen Sie einen Anwalt

Es empfiehlt sich dringend, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der Interessen zu beauftragen. Eine Liste deutschsprachiger Rechtsanwälte im Amtsbezirk stellt Ihnen das Konsulat gerne zur Verfügung. Über den Anwalt sind Grundbuchauszüge anzufordern (Eigentumsverhältnisse, Belastungen); er kann bei der Vertragsgestaltung mitwirken, um eventuellen Neuentwicklungen rechtlicher Art, aber auch dem „Erfindungsreichtum“ hiesiger Unternehmer zu begegnen. Nur der Anwalt ist in der Lage, sonstige wichtige Bedingungen (z. B. Verfügungen der Gemeinde, Berechtigungen von Urbanisationsfirmen etc.) zu überprüfen, deren Nichtbeachtung später unter Umständen. zum Verlust der Kapitalanlage führen kann. Es sollte in jedem Fall davon abgesehen werden, einen Kaufvertrag zu unterschreiben oder eine mündliche Kaufzusage abzugeben, bevor man nicht einen schriftlichen Nachweis darüber erhalten hat, dass der Verkäufer im Grundbuch als rechtmäßiger Eigentümer eingetragen ist und auf dem Grundstück keine unbekannten dinglichen Belastungen (z.B. Grundschulden, Hypotheken) lasten.

Das Konsulat erfährt häufig erst von Schwierigkeiten, wenn bereits ein Streitverfahren anhängig ist, das eventuell bei vorsichtiger Handlungsweise hätte vermieden werden können. Wie bereits erwähnt, empfiehlt es sich in jedem Fall, schon bei Abschluss des Privatvertrages einen Recht¬anwalt einzuschalten, auch wenn seit August 1993 der Notar von Gesetzes wegen verpflichtet ist, selbst das Grundbuch auf dessen Richtigkeit hin zu überprüfen. Sonst sind begangene Fehler oft nicht mehr oder nur schwer zu korrigieren.

Der Kaufvertrag


Alle Immobilien (Grundstücke, Häuser sowie einzelne Wohnungen in Häusern) unterliegen den gleichen Rechtsvorschriften: Código Civil, Hypothekengesetz vom 8.2.1946, Gesetz über Boden und städtebauliche Ordnung vom 2.5.1975, Gesetz über horizontales Eigentum vom 21.7.1960, u.a.). Ausländer sind beim Immobilienerwerb (ab einem Wert von drei Millionen Euro gelten für ausländische Immobilieninvestitionen bestimmte Mitteilungspflichten) in Spanien den Landesbewohnern weitgehend gleichgestellt.
Der Artikel 1280 des spanischen Bürgerlichen Rechts (Código Civil) sieht die notarielle Beurkundung der Eigentumsübertragung von Grundvermögen vor. Die Nichteinhaltung dieser Form führt aber nicht zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts. Es wird darauf hingewiesen, dass im Unterschied zum deutschen Recht, das für den rechtswirksamen dinglichen Eigentumsübergang die vollzogene Grundbucheintragung voraussetzt, im spanischen Recht der Grundbucheintrag nicht konstitutiv ist, d.h. den Eigentumsübergang nicht herbeiführt.
Theoretisch reicht sowohl ein mündlicher wie auch ein privatschriftlicher Vertrag aus, in der Praxis kommen häufiger die notarielle Kaufurkunde ohne Grundbucheintragung und schließlich die notarielle Urkunde mit Grundbucheintragung vor.
Dabei kommt aber nur der in das Grundbuch eingetragenen Notarurkunde echte Beweiskraft zu. Verträge werden nach Art. 1278 Código Civil rechtswirksam, wenn sie die wesentlichen Vertragsvoraussetzungen wie Einigung der Vertragsparteien, Bestimmtheit des Vertragsgegenstandes und den Rechtsgrund des Geschäfts enthalten (Art. 1276 Código Civil). Inbesitznahme im Einverständnis des Verkäufers oder Schriftform des Vertrages können jedoch für den Nachweis von wesentlicher Bedeutung sein.

Gehen Sie den legalen Weg


Es kommt nicht selten vor, dass ein tatsächlich vollzogener Eigentumswechsel absichtlich nicht eingetragen wird und nur durch privatschriftliche Urkunden nachvollziehbar ist (Grund: Vermeidung der Grunderwerbssteuer, Notar, Gerichts- u.a. Gebühren). Dies ist für den Käufer sehr gefährlich, da dadurch für den Verkäufer die Möglichkeit besteht, das Grundstück mehrmals zu verkaufen. Es ist ratsam, dieser gängigen - wenn auch rechtswidrigen - Praxis, die Betrügereien Tür und Tor öffnet, misstrauisch gegenüber zu stehen.

Wann An- oder Bezahlen?

Wenn mehrere, nicht eingetragene Voreigentümer vorhanden sind, empfiehlt es sich dringend, den Voreigentümer bzw. Verkäufer zur Nachholung der fehlenden Notarurkunde (escritura pública de compra-venta) und Grundbucheintragung zu veranlassen. Der Grundbuchbeamte trägt erst bei Nachweis der Bezahlung aller Steuern und Gebühren ein. Der deutsche Käufer tut gut daran, vor der nachgewiesenen Eintragung und gegebenenfalls der Voreintragung nicht zu zahlen, und wenn, dann nur auf ein Treuhandkonto des Notars.
Eine gewisse Sicherheit bei der Anzahlung hat der Käufer, wenn die Anzahlung (ausdrücklich) als „arras penitenciales“ (Vertragsstrafe, Art. 1454 Codigo Civil) vereinbart wird. Zahlt der Käufer schließlich nicht, verliert er die Anzahlung, leistet der Verkäufer nicht wie vereinbart, muss der den doppelten Anzahlungsbetrag zurückzahlen.
Vorsicht bei Anzahlungen ist auch geboten, wenn im Grundbuch nur das Grundstück ohne Neubauerklärung des Hauses eingetragen ist. Der Käufer sollte dann darauf bestehen, dass der Verkäufer entweder die Neubauerklärung selbst erteilt oder zumindest die Kosten übernimmt

Vorsicht bei mündlichen Vereinbarungen


Im allgemeinen vereinbaren die Parteien, die das Eigentum an Immobilien zu übertragen beabsichtigen, zunächst in einem formlosen, jedoch schriftlichen Kaufvertrag, dass und unter welchen Bedingungen das Eigentum übertragen werden soll, bevor sie einen notariellen Kaufvertrag abschließen. Auf Grund eines formlosen Kaufvertrages kann auf Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geklagt werden. Interessenten sollten beachten, dass auch mündliche Vereinbarungen, wenn sie etwa durch Zeugenaussagen nachgewiesen werden, den Käufer bereits zur Übernahme des Objekts verpflichten können (im Gegensatz zu deutschem Recht, das notarielle Beurkundung des Kaufvertrages verlangt).
Wenn die Steuer bezahlt ist, kann die Eigentumsübertragung ins spanische Grundbuch getätigt werden.
Wie es danach weiter geht, Lesen Sie in unserer Ausgabe im April.



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