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Wissenswertes

Konsul Braun aus dem deutschen Konsulat
Immobilienerwerb in Spanien:
Fehler vermeiden - unseriöse Angebote erkennen (Teil 2)






(04/07 N°9)Wenn Sie in Spanien eine Immobilie erwerben möchten, gilt es einiges zu beachten. In dieser Serie werden daher einige wesentliche Grundzüge der geltenden Bestimmungen dargestellt, die naturgemäß nicht vollständig sein können.


Das Interesse vieler Deutscher, in Spanien Grundstücke, Häuser oder Wohnungen zu erwerben, stößt immer wieder auf die Unkenntnis der entsprechenden spanischen Rechtsvorschriften. In folgendem Beitrag werden daher einige wesentliche Grundzüge der geltenden Bestimmungen aufgezeigt.
Im ersten Teil haben wir erklärt, warum es gut ist, sich beim Immobilienkauf von einem Anwalt beraten zu lassen, wie ein Kaufvertrag zu gestalten ist und worauf man hierbei achten sollte, wann das erste Geld anbezahlt werden kann und wann Steuer bezahlt werden muss.
Lesen Sie, wie es nun weiter geht und wie sie ihr neues Eigentum ins spanische „Grundbuch“, das „Registro de la Propiedad Inmobiliaria“, eintragen lassen.

Spanisches System der Grundbuchordnung
Um sein Eigentum ins spanische Grundbuch, das Registro de la Propiedad Inmobiliaria eintragen zu lassen, muss der Käufer den notariellen Kaufvertrag und den Beleg über die Bezahlung der Steuer vorlegen. Das spanische System der Grundbuchordnung weicht erheblich vom deutschen ab. Im spanischen Eigentumsregister wird für jede Immobilie (Grundstücke, Stockwerkseigentum) ein besonderes Registerblatt angelegt. Es gibt aber keine Grundakten, so dass die Kontinuität nur durch den jeweils letzten Grundbucheintrag für eine Immobilie hergestellt wird. Umso wichtiger ist die Grundbucheinsicht vor Vertragsabschluß. Dem Missstand, dass zwischen Register und Kataster keine Korrelation bestand, es sich also immer empfahl, die Grundstücksgröße mit den dazugehörigen Grenzen zu überprüfen, ist durch das Gesetz Ley 13/1996 del 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social teilweise abgeholfen worden. Nunmehr ist nämlich vorgeschrieben, dass die Notare und Grundbuchrichter in Urkunden und Grundbüchern die Katasterbezeichnung aufzunehmen haben.

Pflichten des Notars
Eine Verpflichtung des Notars, eine Grundstückskaufurkunde eintragen zu lassen, besteht in Spanien nicht. Allerdings ist mit Wirkung zum 6. August 1993 durch königliches Dekret vom 6. Februar 1993 und durch die Instrucción vom 02.12.1996 (B.O.E. vom 18.12.1996,Nr. 304) eine wesentliche Änderung der Pflichten des Notars beim Abschluss von Grundstückskaufverträgen eingetreten. Während der Notar vor dieser Gesetzesänderung nicht verpflichtet war, das Grundbuch einzusehen, trifft den Notar nunmehr die Pflicht, außer in noch zu erörternden Ausnahmefällen, vor der Genehmigung des Grundstücksüberganges, bzw. dessen dinglicher Belastung, einen höchstens vier Tage alten Grundbuchauszug einzuholen und zu überprüfen, sowie auf der Vertragsurkunde zu vermerken, welche dinglichen Belastungen auf dem betroffenen Grundstück lasten, sowie ob der Übertragende mit dem im Grundbuch Eingetragenen personenidentisch ist.
Der Grundbuchrichter ist spätestens drei Tage nach Erhalt der notariellen Anfrage zur Auskunft verpflichtet; er hat zudem eine neun Tage nachwirkende Informationsverpflichtung gegenüber dem Auskunft suchenden Notar über zwischenzeitlich eingegangene Urkunden aus denen sich eine veränderte Grundbuchsituation ergeben könnte. Von dieser Pflicht, einen Grundbuchauszug einzuholen, ist der Notar in den folgenden Fällen befreit, wenn:

• der dem Notar vorgelegte Vorgang eine unentgeltliche Grundstücksübertragung oder -Belastung ist.
• der Erwerber des Grundstückes erklärt, sich mit den Informationen zu begnügen, wie sie sich aus der títula und den Zusicherungen des Veräußerers ergeben, vorausgesetzt, dass - außerdem - die Eilbedürftigkeit der formgerechten Durchführung des Rechtsgeschäfts festgestellt ist.

Rangwahrende Eintragung
Auch in diesen Fällen hat der Notar das Recht, die Beurkundung abzulehnen, wenn die behauptete Eilbedürftigkeit nicht hinreichend glaubhaft gemacht wird oder Zweifel an der Richtigkeit der Informationen bestehen, die der Erwerber hat.
Letztere Möglichkeit wurde früher in der Praxis zum Anlass genommen, derartige vorformulierte Klauseln in den Urkunden aufzunehmen, die immer noch allzu leicht übersehen und unterschrieben werden.
Zwar ist der Notar durch eine neuere Gesetzesänderung zur Prüfung der Eilbedürftigkeit verpflichtet worden, doch fehlen für deren Feststellung feste Kriterien. Deshalb sollte trotz der Gesetzesänderung nicht auf die Einschaltung eines Rechtsanwalts verzichtet werden. Es lassen sich dadurch unangenehme und langwierige Prozesse vermeiden.
Auf Antrag (i.d.R. des Käufers) hat der Notar dem Grundbuchamt per Fax die Beurkundung eines Kaufvertrages anzuzeigen, damit eine rangwahrende Eintragung im Grundbuch erfolgt. Wird binnen 10 Tagen die Originalurkunde nachgereicht, so ist der Erwerber 60 Tage ranggeschützt. Binnen dieser Frist muss der Kauf vor allem steuerlich abgewickelt werden, sonst verfällt die rangwahrende Eintragung.

Eintrag ins Grundbuch
Die Eintragung ins Grundbuch hat zwar nur deklaratorischen Charakter, sie bewirkt allerdings auch einen Schutz des gutgläubigen Dritten.
Wer nämlich von einem Nichteigentümer, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Eigentum oder andere Rechte an einer Immobilie erwirbt, ohne beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages zu wissen, dass die eingetragene Person nicht der Eigentümer ist, erwirbt die Rechte wirksam dem berechtigten Eigentümer gegenüber.
Hat es hingegen der gutgläubige Erwerber bei gegebenem Anlass grob fahrlässig unterlassen, Nachforschungen anzustellen, ob der als Eigentümer Eingetragene auch der wirkliche Eigentümer ist, entfällt die Rechtswirksamkeit des Erwerbes gegenüber dem tatsächlichen Eigentümer, bzw. gegenüber demjenigen, der einen Kaufvertrag früheren Datums hat.
Einzige Sicherheit ist daher die Vorlage des vollen Grundbuchauszugs durch den Verkäufer, um den Eigentümer zu identifizieren.
Der Grundbuchauszug gibt auch Aufschluss über bestehende Hypotheken (bei Hypotheken ist die Eintragung konstitutiv). Der Grundbuchauszug sollte neuesten Datums sein.

Erwerb eines unbebauten Grundstücks
Beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks müssen sie nach Abschluss der Baumaßnahmen eine neue Urkunde beim Notar erstellen lassen. („Escritura de obra nueva“).
Hiermit wird das Gebäude öffentlich akzeptiert (auch mit der Folge der Steuerpflicht) und kann später ggf. wieder entsprechend veräußert werden.
Entsprechend sollte beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ggf. die Vorlage von zwei Escrituras vom Verkäufer gefordert werden zum Zwecke des Eigentumsnachweises (Escritura Grundstück, Escritura Gebäude).
Es sind Bestrebungen im Gange, für unbebaute Grundstücke in Bauerwartungsbereichen eine Pflicht zum Bauen innerhalb bestimmter Fristen vorzuschreiben. Andernfalls soll ein Recht zur Einforderung des Grundstücks durch den Staat bestehen. (So soll die Bodenspekulation eingedämmt werden.).

Belastung von Grundstücken
Immobilien sind in Spanien häufig mit Rechten belastet. Als privatrechtliche Belastungen kommen im wesentlichen Hypotheken in Betracht. In den Gegenden des so genannten Foralrechts wie Katalonien, Navarra und den Balearen sind die Immobilien vielfach mit Fideikommissen und anderen Rechten zugunsten von Erben belastet.
Auf den Balearen sind Grundstücke häufig auch mit Allodialrechten (censo) belastet, die die Eigentümer der Grundstücke verpflichten, gewisse Leistungen an Familien zu erbringen. Diese Allodialrechte sind Überbleibsel aus dem Feudalrecht; sie können heute abgelöst werden, indem dem Allodialberechtigten ein gewisser Prozentsatz des Kaufpreises gegeben wird. Als öffentliche Lasten kommen verschiedene Rechte in Betracht, deren einzelne Aufzählung hier zu weit führen würde.
Wer eine Immobilie erwirbt, übernimmt stets auch die öffentlichen Pflichten, die auf der Immobilie lasten; die privatrechtlichen Belastungen übernimmt der Käufer nur dann, wenn zur Zeit des Kaufabschlusses diese Belastungen im Grundbuch eingetragen waren oder sie dem Käufer bekannt waren. Zu beachten ist, dass der Erwerber für ausstehende Grundsteuerschulden des Veräußerers herangezogen werden kann.
Der Erwerber sollte daher vom Veräußerer die Vorlage von Steuerbelegen verlangen.


Lesen Sie in der kommenden Ausgabe von Lanzarote37°, was sie beachten müssen, wenn sie Eigentum in einer „Urbanización“, also eines Ferien-Wohnparks, erwerben und was ihnen passieren kann, wenn ihr neu erworbenes Haus zu nah an der Küste steht.



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